糖心传媒

物件概要

再生前全景。コンクリートの手摺が付いていたバルコニー

本郷の住宅密集地に建つ、筑50年の4阶建ての既存不适格マンションである。25㎡程の2顿碍住戸だったが、间取りは现况ニーズに合わず、设备も老朽化し、入居率が10％を切っている状态だった。建て替えも検讨されていたが、この建物が建てられた后に様々な建筑基準法が改订され、「高度地区」「日影规制」「容积率」が厳しくなり、高さ、容积共に既存不适格となっていた。新筑する场合は现行法规に合わせなくてはならないため、今のボリュームを建てることができない。新筑、再生の両案を作成し、事业収支から検讨していった。工期、施工费はもちろん、南侧の豊かな空地や眺望、広い共用廊下や使われていない屋上などのメリット?デメリットを読み込むことで、利回りが大幅に改善され、かつ、耐震补强や现代にマッチしたプランやセキュリティと环境性能など新筑以上の価値を得られることから、再生案が选ばれた。

耐震性能を向上させるため、道路面の閉鎖的なコンクリートのバルコニー手摺を解体することで建物重量を減少させ、耐震補強は廊下側の耐震壁およびバルコニーの袖壁補強とした。そのことで、既存建物よりバルコニーの広さや居室の開口率を高めながらIs値0.6以上をクリアさせ、区の耐震助成金を得ている。 道路面のファサードを印象付ける溶融亜鉛メッキ鋼板の手摺はルーバーとしての機能も果たし、アングルやフラットバーの向き、組み合わせを各階ごとにコントロールすることで、外からの視線を巧みに遮断しながら道路から離れる上層階に行くほど透過性を高め景観を臨める変化をつけている。

住戸のプランについても、全戸ウッドデッキバルコニーとし、多くは2DKを1LDKとした。また、自動ドアや屋外廊下を全て屋内廊下とすることで、セキュリティを向上させ、断熱は国の定める省エネ基準以上の性能を実現し、現況市場ニーズに大きく適合させている。 さらに、賃料の低かった1階の価値を向上させるため、1階のみ南側の空地に広い専用庭を確保し、バルコニーアクセスとして、共用廊下を専有化することで各戸の専有面積を広げた。使用されていなかった屋上は4階住戸の専用テラスとしている。一部、1.5住戸分を1区画とすることで2LDKの住戸も設け、DINKs層等、多様なニーズに対応している。

１割にしか満たなかった入居率は竣工后、すぐに満室稼働となった。

再生建筑研究所　神本豊秋